「解体」「継続」どちらが得か試算してみよう
マイカーの人気が高かった時代には、機械式立体駐車場は多くの駐車場使用料を稼ぎ出す、管理組合にとってありがたい設備でした。現在でも大半の管理組合で駐車場収入をあてにした資金計画を策定しています。
そのため、空き区画が増加して、駐車場使用料が落ち込めば、一転して、設備の保守点検費用や経年と共に増える修繕費用、さらに莫大な更新費用が管理組合の会計を圧迫するようになります。
この先、契約率が改善する見込みはあるのか？駐車場の空き区画が増える原因は多様で、高齢による免許返納の車離れ、車のハイルーフ化や大型化による収容スペースの問題、近隣に平置きで使用料の安い駐車場ができた等さまざまです。
この先、駐車場の契約率がどうなるかを予測できなければ、手の打ちようがありません。
まずは、今後の契約率の動向を探るために、将来の車保有の意思を確認するための住民アンケートでこの先の需要を予測します。
住人アンケートのひな形は下記リンクから
ライフサイクルコストと駐車場収入の損益分岐点
駐車場にかかるライフサイクルコスト「点検費用」「修繕費用」「更新費用」と「駐車場使用料」との比較が必要になります。つまり『駐車場を維持するためのコスト』と『駐車場収入』のコストシミュレーションをおこなって損益の分岐点を見出すことになります。 これが、最終的に駐車場を解体するか継続かの選択のポイントになるわけです。
駐車場のライフサイクルコスト
駐車場設備に掛かる主なコストは以下の通り
- 点検費用
- 修繕費用
- 更新費用
月額使用料と赤字が予想される「空き率」の試算例
下の表は駐車場使用料で設置後年次による点検費と修繕費を賄えなくなる「空き率」を試算したものです。一般的に劣化が進む設置２０年以上になると、月額使用料が12,000円あっても空き率22％で赤字化します。
| 設置経過 年数 | 年間点検費 （年/台） | 修繕費等 （年/台） | 月額使用料 | ||||
| 5,000 | 8,000 | 10,000 | 12,000 | 15,000 | |||
| １０～１５年 | 12,000 | 50,000 | -3.3% | 35.4% | 48.3% | 56.9% | 65.6% |
| １６～２０年 | 12,000 | 70,000 | -36.7% | 14.6% | 31.7% | 43.1% | 54.4% |
| ２０年～ | 12,000 | 100,000 | -86.7% | -16.7% | 6.7% | 22.2% | 37.8% |
※年間点検費、修繕費はガイドラインに沿った概算値です。実際の契約金額、長期修繕計画値に直して計算してください。
駐車場を「半数解体」した場合の参考試算例
| 定期点検費（年間） | 修繕費（年間） | 新規更新費（年間） | 駐車場の数 |
| 1～1.2万円／台 | 7～17万円／台 | 80～150万円／台 | 単純３段昇降式（野外） ６列１８台 |
費用は一例です
| 現状維持 | 半数解体 | |
| 解体費用 | なし | 432万（半分の9台解体) |
| 点検費用 | 1.2万円/年×18台= 21.6万円/年 21.6万円×20年間＝432万円 | 216万円 (現状維持の半分） |
| 修繕費用 | 360万円（年間10万円/台として20年分） | 180万円(現状維持の半分） |
| 更新費用 | 1,800万円（100万円/台） | 900万円(現状維持の半分） |
| 総額 | 2,592万円 | 1,728万円 |
資金シミュレーションの結果
半分の9台解体して20年後に設備の更新をおこなった場合
解体費用が掛かっても維持費は864万円削減きる計算です。
2,592万円 － 1,728万円 ＝864万円削減
経年劣化により修繕費用は増加
保守契約に基づく点検費用に加えて、築年数が経過すれば、駆動部分や制御盤・モーター、チェーンといった装置の修繕費用が増えてきます。さらに、鉄部の塗装も欠かせません。駐車場装置は、車の荷重やタイヤによる摩耗、そして地下ピット内の湿気といった過酷な環境下にあります。鉄部を保護するために定期的な塗装が欠かせません。
パズル式の駐車場設備の維持費は莫大
更新費用は１パレット当たり１５０万円程度。駐車場設備も２０年も経過すれば設備の入れ替え更新が必要になります。更新費用は１パレット当たり１５０万円と高額になるので管理組合にとって重い負担となります。単純昇降式ではない、複雑な構造のパズル式の場合には、更に、修繕費用や更新費用が高くなる傾向にあります。
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