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「駐車場の解体」が マンション管理業界の当たり前になる時代に

基礎知識
基礎知識

駐車場の空きの増加が管理組合の大きな悩みに

マンション管理業界で急速に問題化してきたのが、駐車場の空き。1990年代から2000年代初期までは、一世帯一台が当たり前でマンションに駐車場が多ければ多いほど喜ばれていました。それが、最近ではクルマ離れが急速に加速して、逆に空きが目立つマンションが増えています。

車離れ、カーシェアリングが進んでいる現実

特に都市部のマンションでは、住人の高齢化・若者のクルマ離れに加えて、カーシェアリングなどの新しい仕組みにより駐車場の契約率は低下する一方です。

加えて将来的には、電気自動車の普及も予想され、電気自動車用の充電スタンドの設置費用の投資も見込んで置く必要性が出てきました。

こうした駐車場の空き問題がこじれると管理組合の資金不足、そして住人感のいざこざといった嫌な展開に発展しかねません。

駐車場の空き問題の根本的な原因は?

駐車場の空き問題の根本的な原因は、分譲時に附置義務による設置駐車場数の下限が定められていることです。この時代錯誤な条例によって、需要を遥かに上回る数の駐車場が供給されてきました。

また、デベロッパーが少しでも早く物件を売り切るために、過大な駐車場稼働率を基に管理組合の予算を組んで、当初の積立金や管理費を低く設定していることも問題の要因です。

原因はともかくとして、管理組合が機械式立体駐車場の空きの問題を漫然と先送りにしているうちに、事態が深刻化していきます。さらに、駐車場の空き問題でやっかいなことは、利用者と非利用者の利害関係があるということです。

たとえば駐車場設備の更新には莫大な費用がかかりますが「受益者が費用負担すべきだ」といった非利用者の意見がある一方で、利用者からしてみれば「使用料を収めてきたのに」という思いが錯綜してきます。

駐車場の空きは管理会社のせいなのか?

駐車場の空き問題を管理会社の責任にするケースも多いようです。しかし現実的には「駐車場の空き」の問題に対して、管理会社のフロントマンの力で駐車場の契約数を増やすのは現実的に不可能であり、一時話題になった駐車場の外部貸しも、実際のところ駐車場の空き問題解決の決定打にはなりませんでした。

なぜならセキュリティーの問題から、駐車場に部外者が入ってくるのを快く思わない組合員が多いため、検討の対象外とする管理組合が多いからです。

管理会社に責任がある場合も

もちろん、駐車場の空きに関するクレームの内、管理会社の責任とされても仕方がないケースもあります。

たとえば、駐車場に空きが生じた場合に、適宜、掲示板を使って、空き区画があることを住民に広報してこなかったといった基本的な業務を怠った場合です。このような場合には、フロントマンの怠慢として、管理会社に改善を求める必要があるでしょう。

長期修繕計画の問題

次に微妙なのが長期修繕計画に、機械式立体駐車場設備の修繕や更新費用が計上されてない、もしくは記載はあっても精度が低いといったケースです。この場合には必ずしも管理会社の責任とまでは言えませんが、管理組合にとって突然想定外の出費が突きつけられたら、管理会社への不信につながるのも当然のことでしょう。

もっとも管理会社に機械式立体駐車場についての精度の高い長期修繕計画を求めても、フロントマンの持つ知識では「パレット」や「モーター」「制御盤」「チェーン」といった言葉の意味は分かっても、その交換時期や、費用が適正かまでは、判断がつきません。

一般的にフロントマンは点検業者からあがってくる点検報告書の内容に目を通すぐらいで、機械式立体駐車場の技術的な面は点検業者にお任せしています。

もちろん駐車場の設備点検を管理会社が元請けとして受けているのであれば、管理組合に対して「点検業者じゃないとよくわからない」といった言い訳は通用しない筈です。

会計区分や長計を見直しても解決は困難

マンション管理に詳しい理事であれば「駐車場収入」の会計区分について疑問を抱くかもしれません。

ご存知のとおり、駐車場収入は、「管理費」「修繕積立金」とは別会計にするか、管理費から日常的なメンテンナンスコストを差し引いた分を積立金会計に移管する対応が望ましいとされています。

しかし現実的には「駐車場収入」を管理費収入として処理している管理組合が大半です。理想を言えば、会計区分の変更をすることが望ましいのですが、この手続きもなかなか面倒なものです。

会計区分を変更することで、いかにこれまで駐車場収入に頼ってきたかという財政上の課題を浮き彫りにする効果はありますが、会計区分を変更したからといって車離れの問題が解決するわけではないのは、言うまでもありません。

駐車場の解体も選択肢のひとつです

全国の管理組合の多くで、空き問題を抱えたまま、設備のリニューアル時期を迎えています。

理事会で、フロントマンから機械式立体駐車場設備の更新(リニューアル)の高額な見積りを受け取って、初めて現実に気づき頭を抱える管理組合も多いでしょう。結局のところ、空き問題の抜本的な解決は、駐車場を減築するしか方法はありません。

したがって、駐車場の空き問題が発生している管理組合では、管理会社から駐車場設備更新の見積書があがってきたら、解体についても選択肢として検討していくことが重要となっています。

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