点検業者から更新工事の見積書が届いたら寿命？
機械式立体駐車場設備に、いずれは寿命が来てリニューアルが必要なことは理解できます。それでは、いったい何年の耐用年数を見込んでおけば良いのでしょうか？
一般的に「メーカー」や「点検業者」は、減価償却耐用年数の１５年を基に、保守管理体制を取っています。そこで、設置１５年目あたりに「点検業者」から機械の更新の見積書が点検報告書と共に管理会社経由で理事会のもとに上がってくることが多いでしょう。
機械の更新は、「メーカー」や「点検業者」にとって利幅の大きい業務なので、できる限り短い周期で機械の更新を提案するのは営利企業として当たり前のことです。
交換時期
現実的に、交換が必要な時期を予想するのは難しい
正直なところ、一概に機械式立体駐車場の寿命を事前に予想することは簡単なことではありません。マンションの躯体と同様に、寒冷地や海沿いといった立地であれば耐用年数は短くなります。また、設備の設置場所が、棟屋の内か外によっても老朽化の速度は左右されます。
更新工事もおこなってきた私たちの経験では２５年位が限度
元々、機械式立体駐車場のリニューアルや点検を業としてきた当社の現場での経験で見積もれば、パレットの塗替えや、設備の点検といったメンテナンスをしっかりとおこなっていれば、法定耐用年数の１５年以上は十分に持たすことができる筈です。
しかし現実問題としてどれだけ更新時期を引き伸ばしたとしても２０～２５年程度を耐用年数の限界と考えておきたいものです。分かりやすく言えば、２回目の大規模修繕工事の時期には機械の更新が必要になるということです。
メーカー部品供給問題も加わる
いずれは、制御盤、モーター、チェーンなどの部品がメーカーから供給されなくなります。また、修理費用が年々増加していくことから更新時期を引き伸ばしすぎることで、むしろコストパフォーマンスが下がる結果につながりかねません。
もちろん、事故が起こってからでは遅いわけですから、あまり長期間の耐用年数を設定することは現実的ではありません。
死傷事故・移り錆の被害も！
上の写真のようになってくると、車や人の落下事故の恐れもあるため至急、機械のリニューアルや解体が必要となる。
これほど重大な事故は稀ではあっても腐食の放置による錆びたパレットからの駐車車両への移り錆によって、管理組合や管理会社が賠償を求められるケースは多々あります。
特に塩害のある地域や地下ピット内への浸水が頻繁する場合には注意が必要です。
パレットを固定しても老朽化は止まらりません。使用していない設備の点検を打ち切ったり、パレットを溶接して固定するケースもありますが、固定してもパレットやチェーンの腐食は防げないため、いずれは、重大事故につながる恐れがあります。
使用していない設備の点検を打ち切ったり、パレットを溶接して固定するといった管理組合もありますが、固定したからといって、パレットやチェーンの腐食は防ぐことはできないので、いずれは、重大事故につながる恐れがあります。
機械式立体駐車場装置の修繕周期
修繕項目 | 対象部位 | 修繕周期 |
|---|---|---|
| 電動機等 | 電動機、駆動軸軸受、車輪、チェーン・スブロケット等 | 10年 |
| 電気部品 | 電気部品、落下防止装置等 | 8年 |
| 制御基板等 | 制御基板、昇降インバーター、リミットスイッチ等 | 5年 |
| 操作盤基盤等 | 操作盤基盤（キースイッチ含む）等 | 4年 |
| 光電管 | 光電管等 | 10年 |
| 塗装工事 | 柱・梁・パレット等 | 5年 |
更新・解体が必要か見極めるためのチェックリスト
チェックリストの結果にかかわらず、事故の発生が予期できる場合には、即刻、解体や更新工事を実施しよう。
要件 | 緊急度 | 備考 | |
| 空き状況 | 空き区画が恒常的に３割以上ある | 高い | 機械式立体駐車場の最大の欠点は維持管理コストが必要なこと。空き区画が増えると駐車場収支が赤字になる。 |
| 分譲当初から空き区画が多い | 中度 | 新築時に、行政の附置義務により過剰な駐車区画がつくられたケースも。近年、附置率の緩和が進み、解体が認められるケースが多い。 | |
| 住民の高齢化が進んでいる | 中度 | 将来的に契約数の改善は見込めない。住民アンケート等で今後の需要の把握が必要 | |
| 利用状況 | 使用者が少ないため、地上平面だけを使用 | 中度 | 機械式立体駐車場設備は、日常的にパレットを上下させないとモーターや駆動部が劣化する。また、湿気が地下ピットに溜まり劣化が加速する。使用していない駐車設備は解体を検討する。 |
| パレットを固定して使用 | 高い | 使用していないパレットを溶接等で固定しているケースが散見される。こうした処置の寿命は、２～３年が限度とされてるため更新や解体を検討する。 | |
| コスト | 維持費用が使用料収入を上回る | 高い | 駐車場の収支は、会計区分が独立していないケースが多く把握が困難。決算書等で収支を確認する。 |
| リニューアルの見積書が届いた | 高い | 設置後15年頃に、メーカーや点検業者から更新の「見積書」が届いて、資金が足りないことに気付くことも。「リニューアル」や「大規模修繕工事」のタイミングで対応を検討する。 | |
| 大規模修繕工事の時期 | 高い | ||
| 月額使用料が１万円以下である | 高い | 経年化と共に月額使用料で設備の維持管理費用が賄えなくなる金額。これ以上「空き」が増えれば、駐車場収支の赤字化が必至。 | |
| 更新費が不足する見通しである | 低い | 前もって将来のリニューアル費用が足りないことに気がつけば手が打てる。早めに対応を検討する。 | |
| 老朽化 | 老朽化が原因による事故が発生 | 即時 | 重大事故が発生してからでは対応が遅すぎる。管理組合や管理会社の責任が追求される可能性があるため、即時、対応が必要。 |
| パレットや鉄骨に腐食（錆）がある | 高い | 腐食面の錆が雨水などで、駐車車両に落下して起きる「もらい錆」の被害の恐れも。設備を目視で確認して対応を検討する。 | |
| トラブルによる点検業者の出動件数が増加 | 高い | 故障の増加は老朽化が原因の恐れも。駐車場利用者の出勤などに支障が生じる恐れもあるため「メーカー」や「点検業者」に改善策を相談する。 | |
| 設置から２０年以上経過 | 中度 | 老朽化による補修費用の増加、修理部品が供給されないといった問題があるため、設置後20年を経過した頃には更新や解体を検討する。 | |
| 安全装置のない旧式の駐車装置 | 低い | 機械式立体駐車場での事故を受け、新規の駐車場にはゲートなどの安全装置の取り付けが義務付けられている。安全を確保するために「メーカー」や「点検業者」と対策を検討する。 |
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