ライフスタイルの変化

都市部を中心に若年層の車離れが進み、高齢化の影響もあり、そもそも自家用車を持たない家庭が増えています。カーシェアリングや公共交通機関の活用が広がっていることも、駐車場の需要を減少させる一因です。

電気自動車の普及によるもの

EV（電気自動車）の普及が進むことで、将来的には充電設備の設置やその管理体制の構築といった、駐車場のあり方自体を見直す必要性も生じています。

建築基準法による設置義務

分譲マンション建設時には、敷地面積や容積率に応じて一定数の駐車場を設置することが義務付けられています。しかしこの基準は、自家用車が一般的だった時代の想定に基づいたものであり、現代のニーズとは乖離している場合も多く見られます。
（現在は、東京都をはじめとする一部自治体で、一定の条件を満たせば駐車場設置義務を緩和する制度も整いつつあります。）

販売当初の想定とのギャップ

マンションの新築時、デベロッパーが販売戦略として、駐車場の高稼働率を前提に管理費や修繕積立金を低く見積もるケースがあります。その結果、実際の入居後に駐車場が埋まらず、想定されていた収入が得られない状況に陥ることもあります。

• 空き区画の情報提供不足
  駐車場に空きがあるにもかかわらず、住民への案内や周知が行き届いていない場合。
• 長期修繕計画の不備
  機械式駐車場の修繕・更新費用が長期修繕計画に正確に反映されていない、あるいは想定が甘い場合。

駐車場使用料の見直し

周辺相場より使用料が高額である場合、値下げによる利用促進も有効です。特に、空きが多い状態では駐車場使用料の見直しを検討することで稼働率の改善が期待できます。

長期修繕計画の見直し

機械式駐車場は構造が複雑で、修繕や保守に多額の費用がかかります。老朽化が進むほど維持コストが増加するため、長期修繕計画の見直しは不可欠です。特に、今後の利用見込みが少ない場合には、機械式駐車場を更新するのか、撤去するのかといった選択も含めて検討する必要があります。

解体平面化の検討

空きが増え、修繕コストが見合わなくなった場合には、機械式駐車場を撤去し、平置きの駐車場に転換する「解体平面化」も有力な選択肢です。この方法には以下のようなメリットがあります。

• 修繕・維持管理コストの大幅な削減
• 安全性の向上（機械の故障や事故リスクの低減）
• 空き区画の有効活用（平置き化により利用しやすくなる）

外部貸しの検討

住民の需要が少ない場合、外部の第三者へ空き区画を貸し出す「外部貸し」も一案です。ただし、以下のような注意点があります。収益性だけでなく、管理負担や法的対応を見据えた慎重な判断が必要です。

• セキュリティの懸念：
  外部利用者が出入りすることにより、防犯上の不安が生じる可能性があります。
• 納税義務の発生：
  外部貸しによって得た収入は「収益事業」とみなされ、法人税の申告・納付が必要になることがあります。