総会決議(駐車場解体と平面化工事承認の件)

総会決議(駐車場解体と平面化工事承認の件)
機械式立体駐車場の解体・平面化に関する総会決議についてご紹介します。総会当日に、一部の声の大きな組合員の反対で、議案が廃案に追い込まれないように、総会の前段階としてアンケートの配布や「質問書」の配布・回収をおこなっておくことも重要です。

総会開催前の準備

これまで長い時間をかけて、理事会で議論を進めてきた「駐車場の解体」や「跡地の用途変更の計画」の議案。ようやく総会にこぎつけたにも関わらず、一部の声の大きな組合員の反対によって、議案を廃案に追い込まれてしまうことだってあり得ます。

事前準備が重要
廃案に追い込まれるといった事態にならためには、総会開催の前段階として、「住民アンケート」や「住人説明会」などをおこなって、住人の意向を十分確認しておくことが重要なことです。
また、一部のトラブルメーカーによって質疑の時間を占領されてしまわないように、総会資料に合わせて「質問書」を前もって配布して総会当日までに提出してもらうのも良い方法です。

機械式立体駐車場解体における決議要件

特別決議が必要

マンション機械式立体駐車場の解体、共用部分の変更(区分所有法第17条1項)に該当し、「その形状又は効用の著しい変更を伴うもの」と考えられます。
すなわち原則として総会の特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成)が必要なものと考えられます。

機械式立体駐車場利用者の個別の承諾が必要か?

共用部分の変更が「専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきとき」(区分所有法第17条2項)に当たるか否か?

ケースバイケースで判断

1.マンション内の駐車場から追い出される場合

現在マンションの駐車場を利用している方が、以後マンション敷地内の駐車場に駐車できなくなる場合には、その方に特別の影響を与えることになるので、その区分所有者から承認を得た方が望ましいでしょう。

2.引き続きマンション内に駐車できる場合

マンション敷地内の駐車場の一部を解体する場合や、敷地内に新しい駐車区画を用意できるなど、引き続き、敷地内の駐車場を利用できる場合には、現在の契約者に特別の影響を与えたとは言えないので個別の承諾は不要でしょう。

総会決議のポイント

機械式立体駐車場の平面化は特別決議が必要 使用細則の制定、変更については、総会の決議が必要 駐車場収入の会計区分の案内について
駐車場としての用途は同じであっても、機械式立体駐車場から平面駐車場への変更は、大規模で著しい加工を伴いますので、総会で組合員総数及び議決権総数の各3/4以上の決議が必要なものと考えられます。 機械式立体駐車場利用細則を廃止するとともに、平面駐車場の管理方法、使用料等に関する平面駐車場利用細則を制定する場合には、それぞれ総会の決議によることとなります。また、管理規約に駐車場についての記載がある場合には、規約の変更が必要です。 これまで、機械式立体駐車場使用料は管理費会計として処理してきましたが、今後は、駐車場使用料については、その管理に要する費用に充てて残額を、修繕積立金として積み立てることにします。

上の表の事例は、機械式立体駐車場が組合員の共有に属しているものとします。

機械式立体駐車場解体における議案書の例

【第○号議案】機械式立体駐車場解体・平面化及び駐輪場設置承認の件

既設の機械式立体駐車場の一部撤去及び、平面化スペースへの駐輪場設置について種々の検討を重ね、施工方法・工事金額・工事発注先等について取り纏め致しましたので、本総会に上程致します。ご審議の程、宜しくお願い致します。

工事発注先:

株式会社剛力建設発注金額:0,000,000円(消費税等含む)

業務内容: ①機械式立体駐車場解体工事、②平面化工事、③駐輪場設置
*添付資料(見積書)参照

経緯

当マンションでは、2012年ころから駐車場に空きが増えた他、最近では設備の故障が数多く発生しています。そこで、前期理事会から機械式立体駐車場の空き対策を検討してきました。空き区画が増えると管理組合の収入が減り、結果、管理費等の値上げが必要となります。そのため空き駐車場問題への対策として、外部の第三者への貸し出しやコインパーキング業者等への貸し出しを検討をしてきましたが、セキュリティーの確保に課題があります。
しかし、機械式立体駐車場をこのまま放置すると莫大な費用が必要です。さらに今後も住人の高齢化・少子化に加えて若者のクルマ離れ、カーシェアリングの普及などにより稼働率が下がることが予想されます。そこで、先般回収した住人アンケートの結果などを踏まえ、機械式立体駐車場を撤去することが管理組合にとって最も適切であると判断致しました。

総会議案書の役割
総会の議案書はこれまでの理事会での検討内容の根幹となるものですので,議案には「駐車場の解体を検討するに至った経緯」や「資金シミュレーション」結果などの資料を添付することで説得力が増します。

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