理事会で駐車場の解体を検討するタイミングと方法

理事会で駐車場の解体を検討するタイミングと方法
機械式駐車場の解体を検討するきっかけは「総会で駐車場の空き区画の増加に対して不満の声があがった!」「点検業者から駐車場更新の高額な見積りを受け取った」といった出来事が多いようです。もちろん機械式駐車場設備の老朽化で錆などが発生した場合には、少しでも早く解体の検討を始める必要があります。

理事会で検討するタイミング

機械式駐車場の空きが目立つようなら、一刻も早く解体して「平置き駐車場」や「駐輪場」への変更に手をつけたいところですが、提案するのにもっとも最適なタイミングは「大規模修繕工事」や「機械更新」の時期です。こうしたタイミングで駐車場設備について管理組合内で「継続」「解体」「外部貸し」といった、いろいろな角度から検討を進める必要があるでしょう。

  1. 点検業者から機械更新の見積書が届いたとき
  2. 建物の大規模修繕工事に合わせて
  3. 緊急性が高い場合には解体を急ごう

駐車場更新の時

大規模修繕工事

緊急事態

設備の耐用年数に近づく20年目頃になると「点検業者」や「メーカー」から「設備のリニューアルが必要だ」というお知らせと合わせて機械更新の見積書が管理会社から理事会に届くことが多いでしょう。「資金繰りの苦しい」管理組合では解体も含めて検討する絶好のチャンスです。 定期的におこなわれる建物の大規模修繕工事と同時に、駐車場を解体するのも良い方法です。駐車車両の移動を一度におこなえて、住人の手間も少なく合理的です。ちょうど2回目の大規模修繕工事の時期が機械式駐車場の耐用年数にあたります。 もちろん、老朽化で損傷が激しく事故の発生が予期できる場合には、臨時総会を開催して、少しでも早く駐車場の解体を実施する必要があります。
管理組合で解体を検討するに至った経緯は何であれ、駐車場の解体を検討する最初のステップでは、解体業者から見積りを取得するのが効率的です。
 見積書は待っていても届かない
「駐車場の更新時期」になったからといって、いくら待っていても点検業者から解体の見積りはでてきません。なぜなら点検業者にとっては、駐車場設備はメシの種である上に、リニューアル工事は利幅の大きい仕事だからです。フロントマンが積極的に「解体の見積書」を取得して「リニューアルの見積書」と合わせて理事会に持っていくことで、フロントマンへの信頼度も上がります。

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理事会での事前準備

たとえば、ここ数年の駐車場の空き区画の推移を一覧表にまとめることや、この先の需要を予測するための「車保有の意思を確認する住民アンケート」の案を持参するなどの準備が必要でしょう。
むろん、最終的には、総会の場で組合員の賛成が得られなくてはならないわけですから多少手間が掛かっても「アンケートの配布」といったプロセスをこなしていくのは決して無駄なことではありません。

「理事会での検討」から 「解体工事完了」までの流れ

過去から現在までの空き区画の推移表を作成

空き区画の推移の例

決算書や月次報告書から過去の空き区画の推移をピックアップ。
下表の例では以下の条件で試算

  • 機械式駐車場台数 20台
  • 1台あたり収入 2.5万円/月
2014年度 2016年度 2018年度 2020年度 2022年度 2024年度
契約台数
(空き)
16
(空き4台)
15
(空き5台)
13
(空き7台)
11
(空き9台)
9
(空き11台)
7
(空13台)
使用料
収入
480万円 450万円 390万円 330万円 270万円 210万円

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